결론부터 쓰겠습니다.
㉠ 시가표준액이 공시되지 않은 신축 아파트를 매입한 사람이 국민주택채권을 매입하는 경우에 매입가를 산정하는 기준은, “분양 가격 + 옵션 비용 - (분양가 및 옵션 비용에 대한 부가세 + 선납 할인)”입니다.
㉡ 프리미엄에 대한 별도 지침이나 유권해석이 없으므로, 분양권을 산(전매) 사람도 “분양 가격 + 옵션 비용 - (분양가 및 옵션 비용에 대한 부가세 + 선납 할인)”을 기준으로 하여 국민주택채권 매입가를 계산하면 될 것입니다.
아파트 분양권을 매수했다는 것은, 분양사로부터 아파트를 분양 받은 사람에게서 분양권을 샀다는(전매) 것입니다. 아파트가 완공되면 분양권 매수자는 해당 주택을 (세를 주든 자신이 실거주를 하든) 소유권 이전 등기를 함으로써 자신의 재산으로 귀속하는 절차를 거쳐야 합니다. 분양권을 전매하는 경우에 한해서 글을 쓰려고 하다가 생각을 바꿔서 분양권을 전매하는 것 이외의 (국민주택채권 매입과 관련한) 상황에 대해서도 종합적으로 정리하려고 합니다.
주택을 매입하는 사람은 왜 국민주택채권을 사야 할까요? 정부는 주택과 관련하여 공적인 일을 합니다. 공공임대주택을 건설하는 것이 하나의 예입니다. 정부가 주택과 관련한 공적인 정책을 펴려면 당연히 돈이 필요합니다. 정부는 집을 사거나, 대출을 받아서 근저당 설정을 하는 등등의 행위를 하는 국민에게 정부가 발행하는 채권을 매입하도록 강제합니다. 기금을 마련하기 위해서입니다.
국민주택채권을 매입하는 사람 중 해당 채권을 계속하여 보유하는 이는 거의 없을 겁니다. 장기간 돈이 묶여야 하고, 이자도 많이 주지 않기 때문입니다. 보통 국민주택채권을 매입하는 동시에 채권을 은행에 되팝니다. 은행은 할인된 금액으로 채권을 삽니다. 억지로 예를 들자면 채권 매도자가 국민주택채권을 10만원에 샀다면, 은행은 해당 채권을 8만원에 사는 겁니다. 채권 매도자는 국민주택채권을 샀다가 곧바로 팔면서 2만원의 비용을 지불한 셈입니다.
제가 공부한 것은 주택 중에서도 아파트이므로 이 포스팅의 내용은 아파트를 사는 행위로 한정하겠습니다. 자, 그렇다면 국민주택채권의 매입 가격은 무엇을 기준으로 산정할까요?
① 새 아파트를 매수한 것이 아니라 기존에 지어진 아파트를 산 사람은 국토교통부가 운영하는 부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속해서 자기가 매입한 주택의 시가표준액을 검색해야 합니다. 시가표준액을 토대로 국민주택채권의 가격이 결정되기 때문입니다. 시가표준액에 대해 자세히 알고 싶다면 아래 그림을 참고하시기 바랍니다.
시가표준액을 알아봤으면, 시가표준액에 위에 나와 있는 매입률에 근거하여 국민주택채권의 매입 가격을 산출해야 합니다. 보시다시피 주택의 행정구역에 따라서 매입률이 다릅니다. 국민주택채권의 매입 가격과, 은행에 채권을 되팔며 본인이 지불해야 하는 가격에 대해 알고 싶다면, 국토교통부와 주택도시보증공사가 운영하는 주택도시기금포털에 접속하여 궁금증을 해소하면 됩니다.
주택도시기금포털에서 [청약/채권 → 제1종국민주택채권 → 매입대상금액조회 → 고객부담금조회]를 순서대로 클릭하면 확인하려는 정보를 얻을 수 있습니다.
매입대상금액조회를 하면 아파트의 시가표준액에 위 표의 매입률을 적용한 금액을 출력합니다. 출력된 금액만큼 채권을 사서 보유해도 무방하지만 실익이 거의 없으므로 매수한 채권을 곧바로 매도하는 것이 일반이라고 하였습니다. 고객부담금조회를 하면 채권 매수자가 국민주택채권을 은행에 매도할 때, 할인율을 적용함으로써 채권 매도자가 지불해야 할 실제 금액이 나타납니다.
② 다음은 새 아파트를 매수하여서 소유권 이전 등기를 하는 과정에서 국민주택채권을 매입하는 경우에 대해서 알아보겠습니다. 이때는 기준가를 무엇으로 놓고 국민주택채권 매입가를 산정해야 할까요? 신규 아파트라면 대개 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 검색할 수 있는 시가표준액이 책정돼 있지 않을 것입니다. 2017 국민주택채권 업무편람을 보면, 아래 그림과 같이 그에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 신규 아파트여서 시가표준액이 나와 있지 않을 때는, 아파트의 ‘분양가+옵션비용-(각종 부가세+선납할인)의 계산을 거친 금액을 기준으로 국민주택채권 매입 가격을 산출합니다.
어려울 것 없습니다. ②-1 아파트 분양가에 발코니 확장비 등의 옵션 비용을 더한 뒤, 부가가치세 등 기타 비용을 빼면 국민주택채권 매입 산출 기준가가 나옵니다. 이 기준가를 토대로 위에서 썼듯, 매입률을 적용하여 최종 매입가를 산출합니다. 채권 매입가에 할인율을 적용하면, 채권을 샀다가 곧장 파는 데 드는 비용까지 알 수 있습니다.
그런데 저는 2016년도에 발간한 국민주택채권 업무편람(아래 그림)을 보고 혼란에 빠졌습니다. 파란색 테두리를 두른 영역의 텍스트를 풀어 쓰면, ②-2 지자체에서 아파트의 취득세를 계산하기 위해 고지서에 명시하는 시가표준액은, 국토교통부 장관이 공시한 가격(시가표준액)이 아니어서 채권 매입가를 계산하는 기준이 될 수 없다는 것입니다. 저를 당황하게 한 내용은 다음에 나옵니다. ②-3 ‘다만’이라는 부사를 붙이고는, 신규 아파트의 취득 가격을 취득세를 계산하는 기준가로 썼다면, 그 취득가를 채권 매입의 기준으로 삼아도 된다는 것입니다. 제가 보기에 ②-2와 ②-3은 이율배반입니다.
②-4 취득세를 계산하는 기준가는 아파트의 실제 취득가를 사용하기 때문입니다. 아파트 분양가에 발코니 확장비 등의 옵션 비용을 더하고, 분양권을 전매한 사람은 매도인에게 지급한 프리미엄까지 더한 뒤, 부가세 등의 비용을 빼면 취득세 산출 기준가가 나옵니다.
지자체가 아파트의 실제 취득가가 아닌, 다른 것을 기준으로 취득세를 계산하는 경우도 있다는 말일까요? 아니면 저기에 나오는 공동주택의 ‘취득 가격’은, 분양권 전매 시 붙는 프리미엄은 포함하지 않은 가격일까요? 제 독해력이 턱없이 부족한 걸까요.
아래 그림은 2017년도에 발간한 국민주택채권 업무편람의 (위 그림과) 동일 내용입니다. 그런데 보시다시피 제가 지적했던 ②-3이 가로줄로 그어져 있습니다. 해당 부처에서도 ②-3이 이상하다고 판단한 것일까요?
③ 시가표준액이 공시되지 않은 신축 아파트의 분양권을 산(전매) 사람은 보통 프리미엄을 지불했을 터인데, 프리미엄은 채권 매입가를 산출하는 기준가의 구성에 포함될까요? 안 될까요?
제게 주어진 자료로 위 질문의 해답을 찾을 수 없다는 판단이 섰습니다. HUG주택도시보증공사 사이트에 찾아 가서 문의 글을 올렸습니다. 문의 내용을 간추리면 이렇습니다.
1. (신축 아파트라 시가표준액이 공시되지 않은 경우) 국민주택채권 매입 기준가 구성에 '프리미엄'이 포함 되나요? 안 되나요?
2. 국민주택채권 업무편람에는 '옵션비용'만 더하도록 쓰여 있는데, 그럼 프리미엄은 포함하지 않나요? 아니면 업무편람에는 분양권을 전매한 경우에 대한 안내는 나와 있지 않은 건가요?
흔치 않은 질문이었나 봅니다. 제 글보다 늦게 올라온 문의 글에 답변이 먼저 달렸습니다. 기다리니 답변이 왔습니다. 그 내용은 위 그림과 같습니다. 답변의 핵심 내용을 아래에 첨부합니다.
이는 분양자(법인)과 수분양자 사이의 거래를 입증할 수 있는 장부 등에 의한 취득가격을 의미한다고 볼 수 있는 바,
국민주택채권 매입 기준은 법령 조항의 해석에 근거하며 프리미엄에 관한 별도의 지침이나 유권해석은 없으므로 분양권 거래에 따른 플러스 또는 마이너스 프리미엄과는 관계없이 원래의 취득가격(분양가격)을 기준으로 함이 타당하며, 채권업무편람에 기재된 대로 "분양가격 + 옵션비용 - {(분양가 및 옵션비용에 대한 부가세 + 선납할인)}“ 으로 하여야 할 것입니다.
정리하면 이렇습니다.
㉠ 시가표준액이 공시되지 않은 신축 아파트를 매입한 사람이 국민주택채권을 매입하는 경우에 매입가를 산정하는 기준은, “분양 가격 + 옵션 비용 - (분양가 및 옵션 비용에 대한 부가세 + 선납 할인)”입니다. 반복해 말해서 ②-1대로 계산하면 됩니다.
㉡ 프리미엄에 대한 별도 지침이나 유권해석이 없으므로, 분양권을 산(전매) 사람도 “분양 가격 + 옵션 비용 - (분양가 및 옵션 비용에 대한 부가세 + 선납 할인)”을 기준으로 하여 국민주택채권 매입가를 계산하면 될 것입니다.
사족 : 제가 국민주택채권 매입가를 계산하는 잣대에 나름 천착했던 이유가 있습니다. 법무사무소가 제시한 기준이 제가 알고 있는 것과는 달랐기 때문입니다. 법무사무소는 신축 아파트는 취득세 산출 기준가, 즉 위에서 쓴 ②-4로 국민주택채권 매입가를 산출한다고 했습니다. 이는 제가 확인한 국민주택채권 업무편람의 ②-1과 다릅니다. ②-4를 기준으로 하면, 분양권 전매를 한 사람은 프리미엄 지불 비용까지 기준가에 포함해야 합니다. 반면, ②-1을 기준으로 하면, 분양권을 전매했든 안 했든 동일한 수식으로 기준가가 구성됩니다.
쉽게 말해, 저와 법무사무소는 ‘프리미엄’을 채권 매입 산출 기준가에 넣느냐 마느냐를 두고 충돌한 것입니다. HUG주택도시보증공사에서 확인해준 것처럼, 시가표준액이 공시되지 않은 신축 아파트를 분양 받은 사람은 모두 ②-1을 기준으로 하여 국민주택채권을 매입하면 될 것입니다.
이 글은 2018년 1월에 썼습니다. 2020년 국민주택채권 업무편람을 첨부해 둡니다.]
2020년 국민주택채권 업무편람.pdf
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